18.10.2005 | Архитектура / Интервью

Проще сделать квартиру из золота

Консультанты рынка коммерческой недвижимости знают что и как надо строить

В Международный день архитектуры мы решили поговорить не с архитекторами и не с застройщиками - «Прагматика культуры» обратилась к «серым кардиналам» рынка недвижимости – компаниям, которые оказывают консалтинговые услуги. Во многом именно от них зависит то, как будет выглядеть наш город. С директором по развитию Swiss Reality Group Ильей Шершнёвым встретился Александр Змеул.

- Чем занимаются компании, подобные вашей? Большинству видна вершина айсберга - то, что вы оказываете посреднические услуги при подборе помещений. А что ещё?

-Мы реализуем проекты от начала до конца - начинаем с идеи и заканчиваем тем, что можем выполнять функции технического заказчика. Очень важно сочетание различных групп людей в едином цикле девелопмента, поскольку те же архитекторы - люди более чем творческие, и они не всегда думают о коммерческой эффективности проектов, им очень сложно понять некоторые вещи. Мы же, прежде чем делать какой-то проект, формулируем бизнес-задачи. В зависимости от этого формируется концепция, а на базе концепции делается техническое задание на проектирование, эскизный проект. Параллельно начинается продвижение проекта: у тех проектов, которыми занимается наша компания, мы стараемся делать какую-ту креативную составляющую или по крайней мере убедить своих партнеров в том, что необходимо, чтобы она перешла в какие-то концептуальные решения. В лучшем случае была передана в архитектуре, в худшем случае - в дизайне интерьеров. Часто люди задумываются о том, а для чего собственно всё это нужно, в тот момент, когда многое уже сделано. Самое главное, что бы всё было едино, целостно, с каждым годом на рынке будет появляться все больше подобных проектов.

- А что такое успешный проект с коммерческой точки зрения – максимум прибыли при минимуме затрат, то есть в случае с недвижимостью – максимум квадратных метров?

- Делая проект, мы исходим не из принципа «максимум квадратных метров», хотя максимальное количество метров снижает удельную стоимость земельного участка. Но это только одна составляющая. На первом месте – соответствие рынку, потом - эффективность проекта. Еще важно понимать, нужно ли в данном месте столько квадратных метров, будет ли у вас достаточно паркинга и транспортной инфраструктуры для такого количества метров. Это те вопросы, которыми люди задаются не всегда. Очень часто некоторые элементы зданий и конструкции являются абсолютно непродуманными. Например, крайне важно сориентировать здание по частям света, чтобы снизить затраты на теплоснабжение. Только от этого расходы на эксплуатацию могут отличаться на 20-30 процентов. В России газ, электроэнергия и тепло стоят пока не очень дорого и мало кто об этом думает, но в будущем такие мелочи могут оказать влияние на окупаемость проекта, вплоть до года, допустим. Существует очень много торговых центров, в которых совершенно неправильно планируются потоки людей, очень часто даже интересный архитектурный проект является полностью непродуманным. В Москве есть торговый центр, в котором для красоты сделаны фонтаны, на этих фонтанах сидят люди, рядом магазины. Между фонтаном и магазином проход 2 метра, соответственно, образуется давка. Существуют огромные проблемы с паркингами, я думаю, что как минимум половина зданий имеют серьезные проблемы с паркингами. Даже в этом здании (мы беседуем в офисе Swiss Reality Group - самый центр Москвы, здание класса А ) для того что бы проехать в подземный паркинг на машине, нужно обладать нереальным водительским мастерством, потому что остается буквально по несколько сантиметров с каждого борта - не возможно ни припарковаться, ни разъехаться.

- Тем не менее, в Москве рынок офисов насыщается, означает ли это, что офисы перестанут строить?

- Можно строить дальше, дальше и дальше, так же как и реконструировать, просто нужно понимать, для кого ты это делаешь. Можно взять пример Лондона, где стоят пустыми целые здания, но при этом если построить еще одно новое качественное здание, то будут арендаторы, которые туда переедут. То есть на рынке всегда есть компании, которые ценят самое лучшее, самое новое, самое дорогое, что есть на рынке, и они каждые пять лет будут переезжать из одного здания в другое. Есть компании, которые ценят эффективность и достаточно хорошее взаимоотношение цены и качества. Либо ты берешь высшим качеством на рынке, при этом цена уходит на второй план. Либо ты берешь соотношением цены и качества. Никаких других критериев успешности проекта по большому счету быть не может.

- А участие архитектурных звезд может повысить доходность проекта?

- На мой взгляд, любой бренд, участвующий в проекте, будь то архитектор или генподрядчик, может повышать доходность этого проекта, но только на развитых рынках. На рынках, где все здания становятся одинаково хороши, которые правильно спланированы, в которых есть правильная инженерия, инфраструктура. Единственное, чем они могут отличаться, - это какой-то креативной составляющей, это может быть не только архитектура, но и брендинг, то есть то, что выделит проект из десятков других. Примеров тому много – тот же Лондон, Гонконг, Арабские Эмираты. На неразвитых и развивающихся рынках, не очень конкурентных, вложения в архитектуру не принесут высокую доходность.

- Тем не менее в Москву часто приезжают иностранные архитекторы, некоторые из них планируют проектировать здесь здания – это и Заха Хадид, и Норман Фостер, и Эрик ван Эгераат. Значит, их участие все же не слишком проект?

-  Мне кажется, что для большого проекта их участие не будет критичным. Здесь есть минимальный эффект от масштаба, у каждого архитектора есть какая-то нижняя планка, ниже которой он не будет работать. Наша компания, например, не может также работать с проектами меньше 10 тысяч метров, то есть может, но это будет стоить достаточно дорого, я думаю, что у того же Нормана Фостера это планка ещё выше будет. Он может спроектировать хоть квартиру, но это будет стоить настолько дорого, что проще построить её из золота, поэтому я думаю, что в данном случае эффект масштаба определенным образом присутствует, но для больших проектов это вполне реально уже сегодня.

- А российские архитекторы?

- У российских архитектурных бюро не всегда существует понимание эффективности проектов, часто они руководствуются совсем иными критериями. К тому же пока создание из продукта бренда российским архитекторам практически не удается.

Источник: Полит.ру, 4.10.2005,